房地产政策走向

中国地产行业到底需要怎样的

改革发展思路

　　最近二十年来，中国房地产业快速膨胀的发展态势，从某种程度上讲，已经“绑架”整个国民经济。但是，地产业发展的改革思路似乎一直“模糊不清、摇摆不定”，地产业的快速畸形发展已经使扭曲的经济结构雪上加霜。对于各级政府而言，就像吸鸦片一样，对地产业产生严重的“财政依赖”。

　　就目前情形来看，如果地产行业的发展，仍然没有一条务实有效的改革发展思路，将导致整个国民经济陷入更大的困境，并预埋极大的风险。

　　种种迹象表明，征收房地产税的有关规定正在加速酝酿研究阶段。财政部部长楼继伟日前在财政与国家治理暨财政智库60年研讨会的书面讲话中表示，房地产税、个人所得税等税制改革正在积极推进中。实际上，尽管高层的重视能够加速推进改革进度，但房地产税的征收并没有明确的时间表。在业界看来，房地产税的改革会像国企改革一样，是一个较为漫长的过程，原因首先在于牵涉的利益调整较大，阻力相应也较大。业界估计，2017年推出房地产税的可能希望不大，或者2018年，或者再稍微晚一点才有可能推出。

　　房地产税改革到底该怎么改？

　　从长期来看，房地产税被认为存在改革之必要。一则目前我国调节收入分配的税制存在一定缺陷，缺乏有效的财产税作为支撑，造成获得工资、劳务等收入的主体缴纳了更多的税，而主要依赖于财产性收入的富人则税负较低，这显然不合理。二则房产税是地方财政收入的主要来源，“营改增”后地方税收体系一直未能找到主体的税种来作为支撑，其中个税及房产税是呼声最高的两个地方税种。三则从调控房地产市场的角度看，为达到综合效应，除交易环节的税收外，保有环节的房产税也是必不可少的。

　　那么，与现有的房产税相比较，房产税可做改革的方面在于：

　　一是从仅对经济用途的房产征税，改为对所有保有房产的征收。这显然会扩大征收范围，目前个人自住的房屋，假设不是出租，也没有做经营自用，是不需缴纳房产税的。假设未来改为普遍征收，并且房产税是保有环节的税收，每年征收，那么几乎每个拥有住房的家庭均会受此影响。

　　二是从对历史成本的税基征税，改为以公允价值的税基征税。以公允价值作为计税的依据，优点在于随着房地产市场价格的波动，政府可以筹集到相应的财政收入，但缺点也很明显，一是征税成本较高，因为要评估房产的价值需要成本，尤其中国房地产的数量较多，单体评估虽然准确，但恐怕难以实施;批量评估虽成本比单体评估略低，但要实现国际惯例“征评分离”，即税务机关征税不评估税，则要确定由什么样的机构来进行评税，并且如何确保评税的合理性，这都是复杂的管理问题。二则，按公允价值征税对于仅有一套房的纳税人来说不尽公平，因为其在持有期间的价值变动并未产生现实的收益，用浮盈的税基来进行征税只会增加其保有成本，事实上保有者并未获得任何的增值回报。

　　三是存量增量均征税。之前，重庆及上海曾进行过房产税的试点改革，其中重庆主要对存量征税，而上海主要对增量征税。其实，这两种做法都不尽合理。存量是指原来拥有房产的纳税人，增量是指新购房产的纳税人。由于房产税是财产税，因此是否征税主要应以是否拥有产权作为界定的标准，而不应以存量或增量作为区分是否征税的标准。

　　当然，即使全面征税，我国还是会出现一些特殊问题，例如小产权房是否应征收房产税的问题。假设有产权房征税，而小产权房不征税，势必会引导社会去购买小产权房。但对于一个不具有合法产权的房产征税，需探讨其合法性。

　　房产税改革的后果不可收拾？

　　虽然房产税改革被不少人认为势在必行，但也有存在着激烈的争论。其中最为典型的，是在今年10月刚刚去世的复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三教授的观点，谢认为，楼继伟义无反顾推动的房产税改革，其对中国社会而言是一场灾难。

　　首先，房产税在新人口政策下，将迫使百万家庭假离婚。在当前人口政策下，房产税征收将会遇到极大的困难。在现在，全面放开二胎的情况下，很多80后、90后夫妻可能会选择生两胎的年轻夫妻、而这又必须抢在房价上涨前，为孩子准备好两套婚房。但生两胎的去年父母往往仅20-30岁之间，等小孩大学毕业，成家起码20年，这就使得现在年轻父母在20年内要处于三套房之中，应该交房产税吗？如果出个细则，一户三房的可不征税，则房产税一分也收不到，因为一线二线热门城市居民大多数现在是一房，至多两房。如果讲一家二房可免税。则小夫妻必然选择假离婚，每家不超二房。

　　其次，此税不符合中国国情，不合理，不该征。中国大中城市买房时，房价每平米高达6万、10万，其中交过一笔很大的70年土地使用费。何以北京郊区的小产权房与市区大产权房，房价差8-10倍？就是后者交了这笔费用。农村自用地宅基地不交此费，当然便宜得多。而这笔70年土地使用费交了后，再交西方式房产税，是一只羊身上想多剥两张皮，不合理极了。

　　最后，谢百三认为，财政部长和官员们要懂宏观经济学，不要只知道税税税！如果征房产税，北上广深合宁厦苏，经济马上陷入冰点。房产、水泥、钢铁、铜、电解铝、玻璃、家具、汽车等42产业全部陷入冰点，失业人数急剧大增。中国经济崩溃了，财政部还收得到税吗？“义无反顾”也必须按经济规律、市场规律办事。如果不按经济规律，硬冲硬闯则是堂吉诃德式地战风车。

【中财智库综合整理】

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