房地产公司税收

　　今年过年，席间已经很少有人主动谈论股票了，说道国内的经济形式，大家大多含糊不清，反正都在痛恨手里的钱越来越少了。唯一能提起大家兴趣的事，只有买房子。

　　“5月1日”全面实行“营改增”后，对房地产行业整体影响偏向利好，对房地产企业来说，短期体现为税负下降，长期体现为地价上涨。

　　轻叩门扉，灯光亮起，我们见到了作为包揽“大城万亿·地产美誉品牌”等荣誉，纳税过亿的立功企业德成控股集团的CEO，原本担心气氛的沉闷和提问的模棱两可，都被他和煦的笑容一一瓦解，他就是———徐小波董事长（以下简称徐小波）。

　　在近一个小时的访谈中，没有机械式的一问一答，也没有人物专访式的经历描述，更多的是徐小波本人对房企问题的看法和对新政的解读。

　　为什么说“营改增”是今年财政政策的重头戏

　　今年3月23日，财政部、国家税务总局下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)（以下简称“营改增”），自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等纳入此次试点范围并将所有企业新增不动产所含增值税纳入折扣范围，确保行业税负只减不增。

　　从房地产行业来看，此次“营改增”试点主要在二手房交易、房地产企业开发以及不动产抵税等环节影响房地产行业。

　　徐小波表示按照“营改增”前的方案，房地产企业应将预售营业款按照5%的税率预缴税，而“营改增”之后，只需按3%的比例预缴增值税，这一改变有利于提高房地产企业的现金流通率，对于现金回报率较高的企业来说，利润的上升空间会与之前相较变大。

　　除此之外实行“营改增”后，可以为多数房地产企业减负。由于营业税为价内税，计税基础是企业含税的销售额，而增值税为价外税，以不含的增值部分为计税基础，企业取得增值税专用发票可以抵税，解决了生产链条中重复计税的问题。

　　当谈及“营改增”政策除了对房企利好之外，有没有对置业者产生一定影响时，徐小波从三个方面为我们全面的解答了这一问题。

　　“营改增”对于二手房市场的影响

　　现阶段房地产业“营改增”税率基本延续了此前的规定，主要目的是稳定市场预期，“增值税出台之前，各方猜测颇多，市场受此扰乱明显，现在明确了二手房交易增值税与原有营业税在税率、征收年限和征收范围等方面变化不大。

　　徐小波表示，看似税率未有变动，但由于营业税与增值税的计算方式差异，“营改增”后纳税人的负担其实还是能得到一定程度的减轻。以售价为100万元一套的房屋为例，过去征收5%的营业税时，计税公式为100万元×5%，即需要缴5万元的营业税。改征增值税后虽然税率还是5%，但由于增值税是价外税，所以税基是100万元/（1 5%），即实际缴纳增值税为95.2万元的5%为4.76万元，少缴税2400元。

　　“营改增”对于新建楼盘的影响

　　“很多人走入了一个误区，其实房地产开发商与购房置业者，才是真正的利益共同体。”徐小波董事长的一句话，简明扼要的戳中了问题的关键。

　　“营改增”政策的落地，使得很多房企不得不尽快清盘，借助市场时机加快出货考虑，新建楼盘的成交价格，势必与当前的市场价格低出不少。

　　按照这种思路，企业在施工环节尽可能地精工细筑，最为直接办法，就是推行“精装修交房”这是房地产开发的必然要求和趋势。无形之中给予购房者的利好，不止有价格的实惠，还降低了购房者的装修成本。

　　“营改增”对于商业地产的影响

　　徐小波认为“营改增”能够利好商业地产。主要在于实施增值负税后，购置商业地产等不动产，将和购置设备宜阳进行增值税抵扣，这将鼓励商业地产的投资与持有。相比住宅地产，商业地产库存压力更大，“营改增”的全面铺开将为商业地产发展创造有利的环境。

　　最后，徐小波指出，就目前情况来看虽然新增的不动产可以作为进项税抵扣，但如果对生产经营者没有益处的话，企业也不会为了抵扣的目的大量购买房产，最本质的利好还是回归了民众，也使得国内房地产市场得到健康的发展。

（图片来源：德成控股集团总部德成中心）