房地产企业税负率13%高吗

　　摘要“房屋销售时，发票上面的增值税是否为扣除该房屋土地成本后计算的？”

　　“房屋销售时，发票上面的增值税是否为扣除该房屋土地成本后计算的？”

　　“前期房屋销售开的是营业税票，5月1日后客户退房或退面积差，是否还需要去营业税发票系统红冲？”

　　“客户首次付款开具营业税票，5月1日后客户补缴的房款是否开具增值税票，是否缴纳增值税？”

　　“按照预收款的3%预缴，和当月申报时计算应纳税所得额之间的关系，是否当月只预缴，项目终结时计算增值税的进销项进行补缴，还是每月均需通过进销项计算应纳增值税额？如果需要计算，如何计算冲抵的土地成本？”

　　在郑州市国税局4月份举办的“营改增”政策培训班上，房地产行业纳税人接连不断的提问，凸显营改增要面对的诸多问题。面对这些问题，税务人面临的不仅仅是压力，更多的是要把纳税人的问题逐一解决，而且还得解决好，让纳税人满意。

　　成立于2010年的郑州康桥房地产公司，主要项目是二七区路砦城中村改造项目，今年的销售目标为10个亿。该公司财务经理王娜和记者交谈时表示，河南省城镇化正处于快速发展阶段，仍有很大空间。郑州地处中原，米字高铁交通枢纽对周边人口形成了很强的辐射力、影响力。郑州市每年净流入人口在20万以上，住房成交结构中65%以上为刚需产品，刚性住房需求稳定。

　　对于目前房地产业开始实施的营改增，王娜说：“因之前房地产企业不在营改增试点范围之内，前期关注不够，接触不多。直到今年3月，李克强总理在政府工作报告中提出5月1日房地产、建筑、金融和生活服务业全面实施营改增，我们才抓紧时间了解、学习相关法律法规、业务知识。”

　　对于营改增后市场前景的预测，王娜比较乐观。她认为：“计税原理的改变，对不同企业甚至不同项目所带来的影响各有不同。总体而言，对于高利润项目，因可抵扣项总体占比较小，税负增加的可能性较大；相反，低利润项目很可能会降低税负。”

　　对房地产企业而言，主要利好来自两个方面，一是税负方面，房地产项目的土地成本可以直接从销售额中减除，建安成本也可以抵扣进项税额，经过估算，总的税负肯定会下降；二是市场空间方面，随着将不动产纳入抵扣范围，可以预测到，无论是生产企业，还是金融保险等服务业对投资商业地产的热情肯定会增加。

　　“营改增无疑会降低整个房地产业的税负，对于我们企业来说肯定是个发展利好。”新郑龙湖某房地产公司财务经理这样说，“例如公司有7000万元销售额要开发票，按营业税5%的税率缴税350万元，营改增税率是11%，这样算来销项税额是770万元，但公司还有很大一笔进项税额可以抵扣，抵扣后，所缴税额肯定比350万元低。新政让企业享受到了改革的红利，长远看对房地产业整体发展有利，可以促使产业形成更好的良性循环，同时也不会对房价带来明显冲击。”

　　而对于来自市场空间方面的“利好”，郑州尚锦房地产公司相关负责人也给予了回应。他表示，本次营改增，对房地产行业而言，一项重大变化就是购买不动产可以抵扣增值税，这也被社会普遍解读为“拯救商业地产的最强音”，就是政府用减负的方式实质性支持企业购买商业地产，有利于商业地产去库存。

　　房地产业对国民经济的拉动作用非常明显，应该用包括财税政策在内的组合拳来保证其健康发展。这位负责人说：“这次营改增，我们公司的建筑项目、房地产项目和生活服务项目都面临着很大挑战，我们认同政府的税改政策，也十分关心项目周期较长，尤其是同时存在新、老项目增值税的征收方式和进项税额的抵扣方式。营改增不仅仅是税务方面的改革，更是涉及企业经营的全面改革。营改增将给企业内部经营带来变化，除了财务部门，其他业务部门和核算部门都会受此影响。目前，公司已经着手梳理业务，确认收入性质，增加增值税风险控制点，利用好过渡政策，顺利渡过过渡期。营改增，从短期看，企业面临一定挑战，但从长远看，更加完善的现代税制会更有利于企业经营的规范化和整体经济的发展。我们会抓住这个机遇，调整经营模式，规范管理，创新发展，‘抢到’税制改革的‘红包’。”（记者高秀良）

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　　自2016年5月1日起，房地产企业全面纳入营改增。财税[2016]36号文规定，房地产企业按销售不动产项目征税。一般纳税人的税率为11%（抵扣进项税额），小规模纳税人的征收率为5%（不抵扣进项税额）。选择一般计税方法的房地产行业，购进的原材料、固定资产、应税服务等项目均可以作为进项税额抵扣，特别值得关注的是，土地成本可以直接从销售额中减除。适用一般计税方法的试点纳税人新增不动产进项税额自取得之日起分两年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

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